الدخل الذي تحتاجه لشراء منزل في ألمانيا في خريف 2025.
مع استمرار ارتفاع أسعار العقارات في ألمانيا، يطرح الكثيرون سؤالاً حيوياً، وهو كم يجب أن يكون دخلك لشراء منزل في بلد يفضل غالبية سكانه الإيجار؟.
وصحيح أن الأسعار شهدت انخفاضاً طفيفاً بين عامي 2022 و2024، إلا أنها بدأت بالارتفاع مرة أخرى مع منتصف عام 2025، ومع ذلك، يرى خبراء الاقتصاد العقاري أن هذه الفترة قد تمثل فرصة مناسبة للشراء، خصوصاً مع انخفاض أسعار الفائدة وتحسن مستويات الدخل.
ألمانيا… دولة يفضل سكانها الإيجار
تشير بيانات مكتب الإحصاء الألماني إلى أن أكثر من 52.8% من السكان يعيشون في مساكن مستأجرة، ما يجعل ألمانيا الدولة الأعلى نسبة في الإيجار ضمن دول الاتحاد الأوروبي.
ورغم ذلك، يظهر تقرير Interhyp-IW الصادر في أبريل 2025 تحسن القدرة الشرائية لاقتناء العقارات، مدفوعاً بانخفاض الفوائد البنكية وارتفاع الأجور، بالإضافة إلى تباطؤ نمو أسعار العقارات في بعض المناطق.
ما المبلغ الذي يمكنك تحمّله فعلياً؟
إذا لم تكن لديك مدخرات كبيرة، يبقى الدخل الشهري العامل الأبرز في تحديد الحد الأقصى للقرض العقاري.
ووفقاً للقواعد المصرفية الألمانية، لا تتجاوز أقساط الرهن 40% من صافي الدخل الشهري (Netto)، أو نحو 30% من الدخل الإجمالي (Brutto).
أمثلة عملية:
- دخل شهري إجمالي 2000 يورو → أقساط شهرية تصل إلى 630 يورو → قرض إجمالي ≈ 139,000 يورو.
- دخل صافٍ 3000 يورو → قرض محتمل ≈ 270,000 يورو، بشرط سجل ائتماني جيد والتزامات مالية منخفضة.
يمكن استخدام حاسبة ميزانية القروض لتقدير القدرة على تحمل القرض مع احتساب الأطفال أو أي التزامات إضافية.
التكاليف الإضافية عند شراء العقار
يجب مراعاة نحو 12% إضافية على سعر العقار المعلن، وتشمل:
- ضريبة نقل الملكية (Grunderwerbsteuer)
- أتعاب الوكيل العقاري
- رسوم كاتب العدل وتسجيل العقار
أسعار العقارات في ألمانيا
وفقاً لتقرير Investropa:
- متوسط سعر المتر المربع: 4,161 يورو
- العقارات الجديدة: 5,478 يورو/م²
- العقارات القديمة: 3,403 يورو/م²
- ميونيخ: 8,476 يورو/م² (الأعلى)
- برلين: 5,451 يورو/م²
- المناطق الريفية: 1,000 – 2,000 يورو/م²
مع متوسط مساحة منزل 46 متراً مربعاً، يصل السعر المتوسط إلى ≈ 191,000 يورو.
- ميونيخ: ≈ 390,000 يورو
- برلين: ≈ 250,000 يورو
الدخل المطلوب حسب قيمة العقار
- منزل بقيمة مليون يورو → دخل صافٍ شهري ≈ 13,000 يورو ومدخرات مسبقة ≈ 150,000 يورو.
- منزل بقيمة 500,000 يورو → دخل إجمالي شهري ≈ 8,200 يورو (أي 4,100 يورو للفرد).
المدن الأعلى والأدنى سعراً
- الأعلى: ميونيخ، فرانكفورت، هامبورغ، برلين
- الأكثر معقولية: دورتموند
- المدن الأقل سعراً في الشرق: كيمنتس، ماغديبورغ
- مناطق واعدة لنمو الأسعار: بلاغويتز (لايبزيغ)، هافن سيتي (هامبورغ)، أوبرسيشتات (بريمن)، إرفورت
على الرغم من أن امتلاك منزل في ألمانيا يبدو بعيد المنال للكثيرين، فإن الفرص متاحة لمن لديهم دخل مرتفع أو مدخرات كافية.
وقد يكون الاستثمار في المناطق خارج المدن الكبرى خياراً جيداً، ويظل التخطيط المالي الذكي والصبر على المدى الطويل مفتاح النجاح في اقتناء المنزل المنشود.
